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房地产作为短期刺激经济的手段

2019-07-31 点击 评论

7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

对此,一位TOP10房企高管向《每日经济新闻》记者表示,本次中央政治局会议对房地产的表述,没有超出房企之前对房地产政策的预期,只是重申了政策面的大方向,即不严格也不放松。这说明,中央不将房地产作为短期刺激经济的手段,而是把房地产作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。

建立长效管理机制将加速

业内人士告诉《每日经济新闻》记者,本次中央政治局会议对房地产的表述明确透露出三层含义:

其一,房住不炒的定位不会改变。针对上半年部分城市出现的房地产市场过热现象,下一步政策调控从紧的趋势非常明显。政治局会议反复强调“房住不炒”,也显示出中央对于楼市调控不放松的坚决态度。房企在融资从紧、调控方向不变的大背景下,下半年面临的挑战会增加,投资客清场会更为彻底,自住型购房需求可以得到充分保障。

其二,整体经济环境、房地产融资环境、需求侧调控力度是影响楼市基本面的主要因素。房地产融资环境直接对房企构成影响,整体经济环境的不确定性会对房地产形成全局性影响。但本次中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,即表明不会因经济环境变化而改变房地产调控的方向,加之下半年需求侧调控不放松的趋势,楼市出现过热的几率极小。

其三,从房地产调控的手段来看,长短并用,注重长效。由于短期调控的手段多样化、政策频发,导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。未来更多的长期调控会不断加强,包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。

《每日经济新闻》记者注意到,从2017年7月至2019年7月,以经济为主要议题的中央政治局会议共召开了8次,其中有6次提及房地产。

业内人士指出,本次中央政治局会议奠定了未来房地产行业调控的主基调,政府将逐步降低经济对于地产的依赖度,房地产行业政策大幅放松的可能性较小,房地产行业长效管理体制的建立将加速。

政策明朗后的房企发展逻辑

上述房企高管认为,本次中共中央政治局会议,对于博弈房地产政策放松的投资人来说无疑是利空,因为对投资客来说,有些人是指望政策放松去捡漏;而对于普通购房人来说影响不大,因这部分人群是得到鼓励和支持的。

他们进一步表示,反映到股价上,预计也不会有太多波澜,因为目前不少地产股的估值已经反应了政策调控的预期,更多是由他们的基本面来推动的,而不是去博弈政策放松。而且,房地产估值在今年已经下调了很多,估值和历史平均值比已经偏下,这也已经反映了政策面的预期。

另一位房企相关负责人则向《每日经济新闻》记者表示,房企无需短期支持,只要求公平环境。任何时候,调控的加码对大房企来说影响不大,甚至还能维持其业绩增速。

该房企负责人认为,近期的房地产调控政策在融资方面表现得尤为明显,如银保监会对信托融资加强监管和发改委收紧房企海外发债,但两者在房企融资结构中的占比均不大。这并非行业整体融资收紧,更多是对近期部分地区土地市场过热的抑制,实为结构上的调整。

值得注意的是,房地产行业融资端将进一步分化,这对于信用良好的龙头房企是利好。从配置端看,今年以来,多因素导致资金面紧张,270余家房企宣告破产清算,中小房企正在加速退场,行业集中度或进一步提升。

从部分房企已披露的半年业绩快报看,考虑到当前行业格局分化加剧,优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现,半年报业绩乃至全年业绩均或大概率超预期。而小房企出局,大房企规模提升,拿地、融资和销售集中度上升,对于规模房企而言意味着更多的发展机会。

于小雨认为,在政策基调明朗的情况下,房地产企业也应当转变发展逻辑,构筑自身核心竞争力,切实提高竞争力,向着更专业化、更精细化方向发展。