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调控楼市除了限购限贷还有哪些牌能出?
2016-09-06  来源:  
调控楼市除了限购限贷还有哪些牌能出?
 
  在刚刚过去的8月,“看得见的手”终于放出限购限贷的大招,试图调控部分高烧不退的二线城市房价。苏州、厦门开启限购,南京、合肥、武汉出手限贷,楼市步入传统的“金九银十”,这些大招是否能为上述城市房价降温?调控楼市除了限购限贷还有哪些牌能出?
 
  调控来了
 
  国家统计局8月18日公布的数据显示,7月,合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑,同比涨幅达30%以上,环比涨幅达到3%甚至4%以上,超过北上广深等一线城市。南京、厦门已经迎来了十几个月的连续上涨。
 
  面包贵了,面粉更贵了。近2个月来,全国多个二线城市上演了新一轮的“地王潮”,地价涨幅翻番。据中原地产研究中心提供的数据显示,近2个月来,杭州土地出让金上涨3倍、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、深圳、宁波等城市,地价涨幅均翻倍。
 
  这轮楼市上涨显然已经超出所有人的意料,而调控政策则不出意外的来了。苏州、厦门先后宣布实施限购政策,南京、合肥、武汉则采取了相对温和的限贷政策。这些政策的意图很明显,就是为二线城市过快上涨的房价降温,但是不少购房者和房地产企业仍然在心中打了一个大大的问号,限购限贷真的管用吗?
 
  合肥今日(9月5日)率先交出了一份答卷,从合肥市统计部门公布的数据来看,新政策实施以来,合肥市房地产市场呈现出投资销售双回落的态势。7月合肥全市房地产开发投资131。9亿元,投资额较6月有所回落,环比下降9%;7月销售面积189。54万平方米,环比下降21。1%。
 
  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,限购限贷政策是有积极效应的,至少会降低二套房贷的炒房需求,促使二线城市楼市交易量下滑,进而带来价格上涨幅度收窄。但是,他也指出,此类市场房价下跌的可能性不大,基本上还可以保持持平的状态。
 
  中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析称,这些城市的限购限贷力度有限,比如苏州的限购其实只是增加了一个购房门槛,厦门的限购也只针对144平方米以下,而且在上一轮限购后,市场意向购房者对社保连贯越来越重视,以社保作为门槛效果有限。武汉的限贷政策,只是部分收紧,执行政策相比2014年时的认房又认贷要宽松很多,所以这些城市的实际执行的力度低于之前市场预期。在目前已经开始恐慌蔓延的情况下,力度不够。
 
  不过,张大伟同时认为,政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始,对购房者未来对于楼市走向的预期,产生降温作用。虽然可以短期抑制房价涨幅加快,但市场很可能短期消化后再次上涨。
 
  亚豪机构市场总监郭毅进一步解释说,价格是供需关系决定的,限购限贷政策是希望实现供需平衡,但是其限制的是购房需求,如果土地供应量没有改善,仅仅抑制需求并不能使楼市整体达到平衡,长远来看也未必能抵得住房价上涨的势头。
 
  供给侧改革
 
  从2014年9月30日,央行和银监会正式出台文件、放松首套房认定,之后央行开启了六次降准、六次降息。不到2年时间,楼市经历了“冰火两重天”。而在2年后的今天,政策似乎又回到了限购限贷的原点,市场早已习惯了这些“套路”,“上有政策、下有对策”成为了楼市调控的后遗症。那么,除了限购限贷,治疗房价快速上涨的“顽疾”到底还有没有别的“药方”?
 
  张大伟指出,这一轮房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,那么要解决这个问题需要从三方面来——降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策,信贷不能只投入到房地产,要有政策约束信贷,引导资金进入实体经济;房地产去库存也不能只去一二线,银行对三四线应该增加利率优惠;政策恐慌必须降低,给市场以平稳的预期,尤其是增加土地供应。
 
  严跃进则建议,后续可以采取“分区调控”的思路。对于各个城市来说,市区的房价抑制都是必要的,而郊区市场的房价相对疲软。建议尝试市区和郊区房价的调控,根据房价上涨压力划分为过热和偏冷区域,在不同区域尝试采取不同的政策,才能够将保护购房需求和打击炒房需求相结合。
 
  “这五个二线城市的楼市新政,还是运行过去的路子,在需求侧进行调控”,全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,楼市要实现平稳,重点还是要放在“供给侧改革”。对于“供给侧”,一是要掌握土地供应量和供应节奏,“一城一策”要有预见性,对需求量进行系统性分析,掌握它的规律,在土地供应方面提前做好预案;二是增加大城市的供给,楼市问题的根源在于城镇化发展不平衡,一二线城市基础设施好、公共服务完善、产业结构合理,能吸引更多人才就业,如何使中小城市产业结构调整更合理、提升城市环境和公共服务,是我们需要思考的问题。

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