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明确房屋的概念和产权性质
2012-11-28  来源:  

 

  对于首次置业的购房者,面对一些市场上常见的房屋概念有时还不够明晰了解,我最终会买到一个什么性质的房子,房子的产权归属有没有问题,这些是每个购房者应该关心,也必须关心的问题。

 
  为避免在交易过程中造成不必要的纠纷和损失,提醒购房者在选择房屋时一定要先弄清楚所选购的房屋属于什么类别?它的产权性质有没有问题?本章将就目前市场上常见的一些房屋的概念和性质分别进行阐述:
 
  一、2010年国家重点支持的五类住房:
 
  为进一步解决我市中低收入家庭的住房困难问题,2010年,大连将大力拓展个人住房政策性贷款业务发展,重点支持中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类国家重点支持的住房。
 
  商品房(增量房):
 
  商品房亦称增量房,是指房地产开发商投资新建造的商品房。
 
  须经过政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。
 
  商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
 
  内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
 
  外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。
 
  经济适用房:
 
  经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。
 
  2009年,大连市内四区廉租住房保障总户数达到3629户。其中,实施廉租货币补贴3539户,共发放补贴资金2443万元;实施廉租房安置90 户。此外,市政府还加大了实物配租工作力度,筹集资金2800余万元,在经济适用房小区收购了156套房源作为廉租住房,以逐步扩大实物配租保障规模。
 
  2010年将主要采取货币补贴的方式,安排经济适用房1。2万套,争取全年基本解决目前已申报家庭的住房困难问题。
 
  按照《大连市经济适用住房管理办法》第十三条规定,符合下列条件的家庭,可以申购经济适用住房:
 
  (一) 家庭成员至少有一人具有市内四区城镇常住户口五年以上;(二) 家庭人均年收入低于上一年度居民人均可支配收入水平;(三) 家庭人均住房建筑面积为十七平方米(含本数)以下(包括申购之日起前五年交易或者拆迁的住房建筑面积)。未婚、丧偶无子女或离异后不直接抚养子女等单独生活的人员申请购买经济适用住房,除应符合前款条件外,还应年满三十周岁。家庭人均住房建筑面积,按照同一地址户口簿记载的具有法定赡养、抚养或者扶养关系的所有家庭成员分摊家庭成员全部住房建筑面积确定。
 
  其中,第十五条规定,家庭年收入按夫妇双方和未婚子女上一年度的收入之和计算。
 
  家庭收入是指下列所得:(一)工资、奖金、津贴、补贴;(二)住房公积金;(三)生产、经营、承包、承租所得;(四)劳务报酬;(五)股息红利;(六)其他所得。
 
  廉租房:
 
  廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。
 
  我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例,按照《大连市城镇廉租住房保障办法》第十五条规定,符合下列条件的家庭,可以申请廉租住房保障:
 
  (一)具有本市城镇户口;
 
  (二)享受城市居民最低生活保障待遇或者低收入专项救助待遇;
 
  (三)家庭人均住房面积(包括申请之日起前五年交易或者拆迁的住房面积)低于政府公布的低收入家庭住房困难标准。
 
  家庭人均住房面积,按照同一地址户口簿所记载具有法定赡养、抚养或者扶养关系的所有家庭成员分摊家庭成员的住房使用面积确定。
 
  限价商品房:简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。
 
  眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路,这类产品主要针对两部分人群:一是具备一定房产消费能力的人群,二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权,而拆迁房屋通常也具有正常产权,因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权,这样比较合理。”

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